Geschäftsführung, Immobilienmakler (IHK)
Hauptbild
Zugang & Garage
Schuppen
Eingangsbereich
Küche EG
Flur & Kachelofen EG
Kachelofen EG
Essen EG
Wohnen EG
Wohnen EG
Flur OG
Kind 1 OG
Kind 2 OG
Kind 2 OG
Schlafen OG
UG
UG
Werkstatt & Gartenzugang UG
Zugang aus Werkstatt zu Garten 2
Garten 2
Garten 2
Garten 2
Garten 2
Garten 1
Garten 1
Garten 1
Garten 1
Außenansicht
3 Öfen, 2 Gärten, 1 Haus … Deins! Handwerkertraum mit Werkstatt & Alpenblick
Eckdaten
- Art Doppelhaushälfte
- Lage 94099 Ruhstorf an der Rott
- Kaufpreis 174.000,00 €
- Wohnfläche ca. 85 m²
- Grundstück ca. 380 m²
- Zimmer 4
- Baujahr 1968
- Nutzfläche ca. 143 m²
- Etagenzahl 2
- Heizungsart Ofenheizung
- Einbauküche nein
- Gäste-WC ja
- Stellplatztyp Aussenstellplatz
- Stellplatzanzahl 1
- Garagenanzahl 1
- Bezugstermin sofort
- Zustand Unsaniert
- Immobilien-ID 70
- Provision 3,57 inkl. MwSt.
Immobilie
Ein Rohdiamant wartet auf neuen Glanz
Dieses 1968 in beständiger Massivbauweise errichtete Haus bietet eine fantastische Basis für Menschen mit handwerklichem Geschick. Durch die spektakuläre Hanglage präsentiert es sich zur unteren Straßenseite als stattliches Gebäude mit drei voll sichtbaren Stockwerken. Im Inneren überzeugen alle Wohnräume mit einer großzügigen Raumhöhe von 2,50 m.
Das Raumwunder auf drei Ebenen
Der durchdachte Grundriss bietet auf rund 85 m² Wohnfläche viel Platz für die ganze Familie:
Erdgeschoss: Das Herzstück ist der über 24 m² große Wohn- und Essbereich mit charmantem Rundbogen. Für gemütliche Wärme sorgt der massive Buderus-Kachelofen (7,0 kW). Von hier betreten Sie den ersten Balkon und genießen einen herrlichen Weitblick, der an klaren Tagen bis in die Alpen reicht. Komplettiert wird die Etage durch Windfang, Gäste-WC (inkl. Boiler) und die Küche, in der ein holzbeheizter Küchenherd (6,0 kW) für urige Atmosphäre sorgt.
Obergeschoss: Hier liegt der private Rückzugsort mit Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern und Tageslichtbad (inkl. elektrischem Durchlauferhitzer). Genial für flexible Nutzung: Ein Zimmer lässt sich ideal als Home-Office nutzen – der dortige Westminster-Specksteinofen (6,5 kW) sorgt für wohlige Strahlungswärme. Ein zweiter Balkon rundet die Etage ab.
Gartengeschoss (ca. 42 m² Nutzfläche): Hier wartet ein echtes Highlight! Die komplett eingerichtete Werkstatt mit Ausgangstüre in Richtung Garten kann auf Wunsch inklusive des gesamten Werkzeugs kostenlos übernommen werden – ein Traum für Macher! Daneben gibt es klassische Wasch-, Kohlen- und Vorratsräume. Eine kleine Außentreppe führt direkt in den Garten.
Zwei Gartenwelten mit Seltenheitswert
Die geschickte Hanglage bietet zwei separate Gartenbereiche:
Obere Ebene (neben der Garage): Hier wartet viel Potenzial für Selbstversorger – ideal für Gemüse- und Hochbeete.
Untere Ebene (hinter dem Haus): Unter dem majestätischen Kirschbaum genießen Sie einen traumhaften, unverbauten Weitblick bis in die Alpen.
Ein kleiner, massiver Abstellraum direkt an der Einzelgarage bietet idealen Stauraum.
Zustand, energetisches Potenzial & Heizen (Der Handwerker-Traum)
Das geräumte Haus wartet auf moderne Konzepte und eine umfassende Kernsanierung. Die sehr gute Bausubstanz garantiert dabei ein stabiles Fundament. Ein großer finanzieller Vorteil: Die Fenster wurden bereits 1999 durch isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht, was sofort Investitionskosten spart.
Der absolute Pluspunkt in der heutigen Zeit: Die Wärmeversorgung kann autark über die drei bestehenden Holzöfen unterstützt werden. Alle drei Feuerstätten haben im Mai 2026 eine makellose Überprüfungsbescheinigung nach der 1. BImSchV erhalten. Es besteht keinerlei Austauschpflicht!
Lage
Ruhiges Wohnen trifft auf eine super Infrastruktur
Die Immobilie befindet sich in einer wunderbar ruhigen, familienfreundlichen Wohnlage in Ruhstorf an der Rott. Abseits des großen Verkehrs genießen Sie hier absolute Ruhe und viel Natur, profitieren jedoch gleichzeitig von einer super Infrastruktur, bei der alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs komfortabel zu Fuß erreichbar sind.
Sämtliche Geschäfte, Supermärkte, Ärzte, Apotheken sowie Schulen und Kindergärten befinden sich direkt vor Ort im Markt Ruhstorf und gewährleisten extrem kurze Wege im Alltag. Sämtliche Besorgungen des Lebens lassen sich hier problemlos ganz ohne Auto erledigen.
Ein unschlagbarer Vorteil für Pendler, Berufstätige und Vielfahrer ist die erstklassige Verkehrsanbindung: Die Autobahnauffahrt zur A3 ist in nur 8 Minuten erreichbar. Auch die Bundesstraße B388 liegt praktisch vor der Tür. Dadurch sind die Nachbarstadt Pocking, die Universitäts- und Dreiflüssestadt Passau sowie das benachbarte Österreich im Nu erreichbar.
Ausstattung
Allgemein & Bauweise
– Solide Massivbauweise mit guter Bausubstanz (Baujahr 1968)
– Angenehme Raumhöhe von 2,50 m in den Wohnräumen
– Isolierverglaste Kunststofffenster (KS-Fenster), erneuert im Jahr 1999 – ausgestattet mit Rollläden
– Gartengeschoss zur unteren Straßenseite freigelegt
– Sanierungs-/renovierungsbedürftiger Zustand (ideal für Handwerker)
– Zwei Balkone (betoniert)
Heizung & Sanitär:
– Drei zugelassene Holzöfen (Geprüft 05/2026 nach 1. BImSchV, keine Austauschpflicht!):
– Massiver Buderus-Kachelofen (7,0 kW) im Wohn-/Essbereich (EG)
– Holzbeheizter Küchenherd (6,0 kW) in der Küche (EG)
– Westminster-Specksteinkaminofen (6,5 kW) im Kinderzimmer/Büro (OG)
– Dezentrale Warmwasserversorgung: Elektrischer Durchlauferhitzer (Tageslichtbad, OG) und Boiler (Gäste-WC, EG)
– Badezimmer mit Tageslichtfenster im Obergeschoss
– Separates Gäste-WC im Erdgeschoss
Innenbereich & Räumlichkeiten:
– Charakteristischer Parkettboden im großzügigen Wohnbereich
– Offen gestalteter Wohn- und Essbereich (durch charmanten Rundbogen getrennt)
– Zwei Balkone (jeweils im EG und OG) mit atemberaubendem Weitblick bis in die Alpen
– Voll eingerichtete Werkstatt im Gartengeschoss (Werkzeug kann auf Wunsch kostenlos übernommen werden!)
– Viel Stauraum: Umfangreiche Nutzflächen im Untergeschoss (Wäsche-/Waschraum, Kohlenlager, mehrere Vorratsräume)
Außenbereich & Parken:
– Massive Einzelgarage (12 m²) direkt an der oberen Zufahrt
– Massiver Abstellraum/Anbau (ca. 4,5 m², direkt an die Garage angebaut)
– Zwei separate Gartenbereiche:
– Oberer Gartenbereich (neben der Garage): Ideal als Nutzgarten/für Hochbeete
– Unterer Gartenbereich (hinter dem Haus): Mit altem Kirschbaum und Zugang über eine kleine Außentreppe vom Gartengeschoss
Sonstiges
Fazit:
Wer die Ärmel hochkrempeln möchte, findet hier ein in massiver Bauweise errichtetes Haus mit guter Bausubstanz, einer imponierenden dreigeschossigen Präsenz, isolierverglasten Kunststofffenstern von 1999, einer großzügigen Raumhöhe von 2,50 m und einer atemberaubenden Aussicht bis in die Alpen. Die Kellerwerkstatt steht zur kostenlosen Werkzeugübernahme bereit, zwei vielseitige Gartenbereiche warten auf Gestaltung und die Kombination aus idyllischer Ruhe, der fußläufig erreichbaren, super Infrastruktur und der nur 8 Minuten entfernten Autobahn verleiht diesem Objekt einen absoluten Seltenheitswert auf dem Markt!
Rechtlicher Hinweis / Haftungsausschluss:
Alle in diesem Exposé enthaltenen Angaben und Objektbeschreibungen beruhen ausschließlich auf Angaben und Informationen des Eigentümers oder dritter Auskunftsbefugter. IMK Immobilien Johannes König e.K. übernimmt keine Haftung oder Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Angaben. Irrtum, Auslassungen und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Energieausweisangaben
- Enerigeausweistyp Bedarfsausweis
- Energiekennwert 659 KWh(m²*a)
- Energieeffizienzklasse H
- Energie mit Warmwasser nein
- Energieausweis erstellt am 16.06.2026
- Energieausweis gültig bis 15.05.2035
- Heizungsart Ofenheizung
- Befeuerung / Energieträger Holz
Grundrisse
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